O brasileiro, conforme mostra um estudo realizado pela Obramax em 2022 com a participação de clientes e profissionais de obra, vem aumentando suas compras em lojas de materiais de construção seja para pequenas manutenções, como para grandes reformas. Nesta pesquisa realizada mostrou cerca 73,4% buscam reformar apartamentos e casas.
No entanto, saber por onde começar a planejar a mudança de alguns ambientes ou do apartamento todo pode ser um desafio, especialmente para quem não tem conhecimento sobre o universo da construção civil.
Dessa forma, é importante que você saiba quais mudanças podem ser feitas em um apartamento. Assim, além de considerar somente opções possíveis para a sua reforma, você pode abrir a cabeça para outras mudanças que ainda não tinha considerado!
Etapas para uma reforma de apartamento ou cômodo:
1- Reunir suas ideias;
2- Contratar profissionais técnicos e com registro
3- Elaboração de projetos;
4- Avaliação de orçamento e cronograma;
5- Documentações e autorizações;
6- Início da obra;
7- Aquisição de material;
8- Fiscalização da obra;
9- Avaliação do serviço final;
10- Entrega da reforma.
Este processo de reforma muitas vezes pode parecer simples, porém no decorrer da obra situações podem ocorrer, dificuldades podem surgir e se o cliente não estiver acompanhado de um profissional qualificado riscos a estrutura da edificação podem ocorrer. Ou então, problemas como vazamento e demais falhas podem comprometer o orçamento inicialmente estipulado. Mas iremos abordar estes assuntos mais à frente.
1- Reunir suas ideias
Todos nós temos desejos e vontades para melhorar os ambientes que moramos e trabalhamos. Muitas das vezes deslumbramos fotos nas redes sociais ou até em locais que visitamos.
É nisso [CdM1] [CdM2] que começamos a planejar as reformas, seja de um banheiro, cozinha ou do apartamento inteiro. Vamos reunindo as ideias, fotos, desejos e sonhos, para aí sim contratar um arquiteto especializado em interiores.
2- Contratar profissionais
O primeiro passo para a reforma do apartamento é contratar um arquiteto para fazer o projeto. Assim, você garante a segurança estrutural em todas as alterações e ainda planeja a sua moradia de forma mais eficiente, sem deixar de lado o seu estilo e gostos pessoais.
Mas aí você se pergunta, por que devo contratar um arquiteto e um engenheiro para realizar minha reforma de um banheiro, quarto, sala ou demais cômodos, se já tenho as ideias prontas?
A resposta está na necessidade de seguir a norma NBR 16.280, que segundo o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU), a NBR 16.280 “estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade”. A norma estabelece que as alterações nas edificações do condomínio, dentro e fora do apartamento, precisam ser informadas ao síndico.
Sendo assim, a contratação de um arquiteto para a elaboração de seus projetos garantirá que o mesmo atenda a todos os requisitos básicos de segurança necessário, para que o engenheiro civil, que for executar a obra consiga realiza-la conforme todos os padrões de qualidade exigidos.
3- Elaboração de projetos
Esta é a etapa em que as ideias imaginadas, sonhas começam a ir para o “papel” juntamente com os conceitos e normas.
Neste momento, o arquiteto transforma as sugestões dos clientes em configurações reais. Ou seja, após reunião com o seu cliente para colher todas as informações necessárias e visita técnica ele consegue começar a dar vida ao projeto.
Normalmente, é necessária uma primeira reunião onde o cliente irá conhecer o arquiteto e seu portfólio, nesta reunião será marcada uma visita técnica in loco para a realização do croqui de situação. Nesta etapa será feita um projeto básico atual do ambiente ou de todo o apartamento. Serão tirada as medidas e alturas. Caso o cliente já forneça a planta de situação, o arquiteto irá apenas validar o real com o que está em projeto.
Essa etapa é importante para evitar futuros prejuízos.
Com o projeto de situação feito e as ideias de seu cliente já listado, a equipe de arquitetos e engenheiros irão elaborar os projetos básicos de arquitetura e complementares, para aprovação do cliente. Importante nesta etapa o cliente ter ciência da possibilidade de realizar alterações e principalmente validar apenas o que lhe for de desejo.
Estando aprovado o projeto, pelo cliente, segue para as demais etapas.
4- Elaboração e validação o orçamento e cronograma
Após aprovado o projeto é dado prosseguimento a etapa de planejamento e orçamento da obra. Etapas que andam juntas.
Neste momento a equipe de engenharia inicia o processo de quantificação dos serviços que serão necessários, como também de todo o insumo para a conclusão da obra. Esta fase é importante ser feita por um engenheiro, pois ele possui as técnicas necessárias para quantificar de maneira correta os insumos e mão de obra, garantindo assim que sua reforma não saia muito fora do planejado.
São verificados todos os projetos elaborados e todos os insumos atestados pelo cliente e assim é possível fazer uma consulta de preços no mercado para estipular seus custos.
Com a mão de obra é avaliado os serviços que serão realizados e assim dimensionados conforme o custo que o mercado vem pagando.
Quando se realizado serviços sem o acompanhamento técnico (arquitetos e engenheiros civis) muitas vezes a forma de contratação da mão de obra e quantificação dos insumos são “supostos” pelo executor do serviço. E isso interfere muito no tempo de entrega, qualidade final e principalmente no custo total do serviço. O famoso, o barato sai caro.
A elaboração do cronograma de obras é uma atividade que pode ser feita junto com o orçamento ou logo em seguida. Nesta etapa, o engenheiro, juntamente com arquiteto, irá avaliar as sequencias de execução da reforma, sempre atendendo as exigências técnicas.
No final será apresentado um orçamento contendo a descriminação dos serviços, quantidade a executar, preços unitários e preço total do serviço, juntamente com o cronograma das atividades a serem realizadas.
Caso o cliente avalie que o orçamento está acima de suas condições financeiras é possível realizar alterações nos projetos de interiores buscando insumos que caibam no padrão estabelecido.
5- Documentações e autorizações
Com toda a fase de projeto, orçamento e cronograma finalizado e aprovado pelo cliente, a equipe de arquitetos e engenheiros poderão dar prosseguimento na aprovação dos projetos junto aos órgãos competentes e a liberação para execução dos serviços junto ao condomínio.
Conforme é solicitado pelos conselhos: Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU); e Conselho Regional Engenharia e Agronomia.
Nesses conselhos há a exigência da emissão de registro que comprovem a responsabilidade técnica do projeto Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso do CAU e a Anotação de Responsabilidade Técnica para o CREA.
A ART e a RRT vão identificar e atribuir responsabilidade técnica aos engenheiros e arquitetos envolvidos.
Em alguns casos, poderá ser exigido o Alvará de Obra. Nessas situações o profissional terá que dar entrada na prefeitura, juntamente com os projetos autorizados nos conselhos, seus registros de responsabilidade e demais documentos exigidos. Este alvará será emitido pela prefeitura e terá um prazo de validade, precisando ser renovado caso vença.
Quanto as autorizações junto ao condomínio, de acordo com a norma, é necessário que apresenta dois documentos:
· ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): esse documento é quando o profissional responsável atua como engenheiro;
· RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): o documento é quando o profissional responsável atua como arquiteto.
Além dos documentos acima, também é necessário que o condômino anexe um cronograma da reforma, que deve conter as seguintes informações:
· Descritivo sobre o que será feito na obra;
· O tempo estimado para a realização da obra;
· Planta detalhada com as alterações que serão feitas;
· Nomes e identificações de quem prestará o serviço.
6- Início da obra
Com todos os documentos aprovados e autorizados já é possível a equipe de obras entrar em ação. Neste primeiro momento será feita alguns processos de retirada de móveis, louças, metais e demais itens que possam interferir a execução da reforma. Caso estes itens não possam ser removidos poderá ser colocada proteções nela (assunto a ser abordado mais a frente).
Sem móveis e utensílios será possível iniciar os serviços planejados. Cada etapa será abordada mais a frente.
7- Aquisição de material
A aquisição de material e insumos poderá variar de contrato para contrato, porém é importante avaliar o custo x benefício de cada modelo.
Em alguns serviços os clientes optam por querer pagar apenas a mão de obra, fornecendo assim todos os insumos necessários. Esse caso é valido, se você for dono de material de construção, pois comprar todos os insumos necessários para atender o cronograma definido é algo que nos toma tempo e consequentemente, dinheiro.
O mais adequado, aconselhado e usual é os insumos para a execução dos serviços já serem fornecidos pela construtora contratada, mas aí você se pergunta: “mas não ficaria mais caro?”
Depende do ponto de vista.
Se lembre: TEMPO É DINHEIRO.
Todos os construtores já possuem contatos em lojas de materiais de construção, possuindo assim, uma noção em que lojas irá encontrar insumos específicos, mais baratos. E isso economizará tempo e consequentemente dinheiro. Além do mais, os construtores sabem o tempo ideal para aquisição dos insumos para não prejudicar o andamento dos serviços. Muitos utilizam uma planilha de suprimentos, que vai alertando as datas necessárias para a compra de cada insumo.
Existem materiais específicos que podem ser comprados pelos clientes, por se tratarem de itens de ornamentação e de agrado pessoal. Nessa parte é aconselhável até o acompanhamento do arquiteto de interiores, pois ele irá recomendar produtos que irão agregar em seu ambiente, como também que caiba no seu bolso. Podemos citar entre os possíveis produtos: louças, metais, eletrodomésticos, móveis, objetos de decoração.
Outro fator importante a se considerar na compra de insumos para sua reforma é a possibilidade de descontos em compras de grandes valores, muitas vezes as construtoras realizam diversas compras em uma determinada loja. Dessa forma, a barganha por descontos maiores é mais viável do que quando for so para uma única obra.
8- Fiscalização da obra
Já com a obra em andamento você vai entender porque contratou um profissional para realiza-la. No decorrer de toda a reforma poderão, e irão, surgir dúvidas e problemas que muitas vezes a equipe executora não terá condições técnicas de resolver, sempre optando por soluções usuais, as famosas “gambiarras”. Grande maioria dos profissionais que irão executar a obra não possuem entendimento e leitura de projetos e cronograma.
O profissional irá avaliar e propor a melhor alternativa técnica. Além disso, o engenheiro e/ou arquiteto irá acompanhar o andamento da obra conforme as especificações descritas em projeto e memorial descritivo, aprovado pelo cliente.
Outro fator importante, será feito o Relatório Diário de Obra (RDO), este documento é primordial para acompanhamento e fiscalização dos serviços realizados, das ocorrências e demais situações que forem observadas durante o período da reforma. Deverá ser preenchido e assinado pelo responsável técnico da obra. Esse documento é um respaldo para futuros problemas que possam ocorrer.
Você como cliente, também terá um papel importante nesta etapa. Não se esqueça, essa reforma é feita por você e para você. Então seu acompanhamento, suas dúvidas e seu engajamento são importante para que tudo ocorra conforme o planejado em seu sonho.
Caso seja uma reforma de um cômodo, deixe a equipe trabalhar e apenas observe o desenvolvimento das atividades. Uma equipe que trabalha concentrada não cometerá erros. No surgimento de dúvidas espere a visita técnica do responsável e questione, para ele lhe responder.
Não esqueça, o profissional que está realizando sua reforma/obra, também possui outras atividades, como também seus horários de serviço. Evite a todo momento questionar ou relatar ocorrências, muito menos solicitar sua presença após o horário normal de expediente. Exceto quando for acordado em contrato. Essa preocupação tornará o convívio entre as partes muito mais saudável.
Quando são reformas/obras em que os clientes não estão morando no apartamento seria importante agendar essas visitas com o responsável da obra.
Ai você se pergunta: “Por que agendar uma visita na obra do meu apartamento, que eu estou pagando?”
A resposta é bem simples, você lembra que contratou um responsável técnico para cuidar, acompanhar e gerenciar sua obra? Então, ele sabe o que está sendo realizado e como está o andamento da obra. Dessa forma, ele poderá lhe orientar durante sua visita, como também recomendar o melhor horário para isso.
Muitas vezes, o cliente se propõem a visitar a obra em um horário que está ocorrendo corte utilizando equipamentos barulhentos, muita poeira e demais serviços que podem comprometer a comunicação entre as partes. Além de deixar você sujo de poeira ou tinta.
Nessas visitas, você cliente, irá questionar o andamento da reforma, as condições de cronograma, avaliar a execução do serviço real x projetado e solicitar explicações do responsável técnico que estará lhe acompanhando. Normalmente a equipe que estará executando o serviço, também gostará de comentar e falar sobre o andamento. Dê atenção, converse com eles, mantenha um diálogo, são eles que estão transformando seu sonho em realidade.
Em alguns casos existem clientes que gostam de realizar registros fotográficos de suas visitas e até seus próprios relatórios de acompanhamento. Fica a seu critério.
9- Avaliação do serviço final
Pronto!
Aí você recebe o “OK!” do seu engenheiro/arquiteto, informando que sua reforma finalizou, que está tudo perfeito.
O que você fará agora? Pagará o restante do valor em contrato? Irá avaliar o serviço finalizado?
Claramente irá avaliar o serviço. Nesta etapa, dependendo do volume de reforma/obra realizado, é recomendado a realização de um laudo de vistoria de recebimento.
Mas por que tudo isso?
Simples, com este documento você irá atestar que todos os serviços realizados estão conforme especificações técnicas e o memorial descritivo, com registros fotográficos e alguns testes simples, como por exemplo:
· Utilizar um rodo no piso para saber se não há ressalto entre o piso assentado;
· Utilizar um rodo ou vassoura para verificar se todo o piso foi assentado de forma correta, não tendo cerâmica com barulho de oco;
· Testar todas as torneiras, vazos e chuveiros, testando assim vazão, escoamento dos ralos e caimento;
· Em ambientes que não possuem torneiras, pode ser utilizado bolinha de gudes para avaliar o caimento para ralo;
· Com uma lanterna avaliar se a pintura esta uniforme;
· Verificar se o forro não possui fissuras;
· Entre outras formas.
Após avaliar toda a reforma/obra, se forem identificados falhas construtivas, você solicitará os devidos reparos e ambos irão chegar em acordo quanto ao prazo para nova visita técnica.
10- Entrega final da obra.
Com todas as pendencias solucionadas, você assinando o documento de recebimento da reforma/obra, passará para outras formalizações. Você irá realizar o pagamento dos valores pendentes em contrato e seu profissional irá dar baixa da ART e RRT junto aos conselhos. Será emitido um documento para ser entregue ao condomínio informando a finalização do serviço e caso seja necessário a retirada dos nomes dos funcionários da lista presente na portaria.
Nem sempre uma simples reforma de um banheiro, quarto ou cozinha é simples rápida de se fazer. Se não seguir um planejamento adequado e entender que toda a etapa faz parte do processo, falhas irão ocorrer aumentando o custo e em situações mais severas acidentes podem ocorrer.
Por isso, não deixe de consultar um arquiteto e um engenheiro antes de iniciar sua reforma. Ele irá lhe dar todos os caminhos seguros e deixará você e sua família mais tranquilos.
[CdM1]Possível colocar “ é aí que começamos a planejar”?
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